Kúpna zmluva na nehnuteľnosť

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť s autorizáciou advokátom

Kúpna zmluva je jediný dokument, ktorý rozhoduje o tom, či o nehnuteľnosť neprídete. Pripravíme ju na mieru vášmu prípadu, autorizujeme podľa § 1a zákona č. 586/2003 Z. z. o advokácii a podáme návrh na vklad do katastra. V konaní vás zastupujeme až po zápis na liste vlastníctva.

Prečo autorizovaná zmluva

Autorizáciou advokát spíše zmluvu, zistí totožnosť účastníkov a ich zástupcov, posúdi, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza ho a neprieči sa dobrým mravom, a či jej uzavretím nevznikne škoda. Potom pripojí doložku o autorizácii s jedinečným identifikátorom z registra autorizácií Slovenskej advokátskej komory.

Pre vás z toho plynú tri praktické výhody:

1. Kataster rozhodne do 20 dní namiesto 30. Pri zmluve autorizovanej advokátom alebo spísanej vo forme notárskej zápisnice platí skrátená lehota a okresný úrad robí len zjednodušené overovanie.
2. Podpisy netreba osvedčovať u notára. Totožnosť účastníkov zisťuje advokát pri autorizácii.
3. Za obsah zmluvy niekto zodpovedá. Advokát je pre prípad škody z autorizácie poistený a je povinný oznámiť vám výšku poistného krytia aj poisťovňu.

Čo musí kúpna zmluva na nehnuteľnosť obsahovať

Aby kataster vklad povolil, zmluva musí mať písomnú formu a prejavy vôle účastníkov musia byť na tej istej listine (§ 46 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Ďalej musí obsahovať:

• presnú identifikáciu účastníkov — meno, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a trvalý pobyt
• určenie nehnuteľnosti podľa katastra — obec, katastrálne územie, číslo listu vlastníctva, parcelné číslo, register „C“ alebo „E“, pri byte súpisné číslo, číslo bytu, poschodie a podiel na spoločných častiach
• kúpnu cenu a spôsob jej úhrady — vrátane termínu a čísla účtu
• vyhlásenia o ťarchách, nájmoch a vecných bremenách
• dohodu o odovzdaní nehnuteľnosti a prechode úžitkov a nákladov
• podpisy oboch strán

Kedy prechádza vlastníctvo

Nie podpisom zmluvy, ale vkladom do katastra nehnuteľností (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Do rozhodnutia okresného úradu je zmluva len záväzkom previesť vlastníctvo. Práve preto rieši dobre napísaná zmluva aj to, čo sa stane, ak vklad povolený nebude.

Ako ochrániť kúpnu cenu

Najrizikovejší moment je medzi podpisom zmluvy a zápisom na list vlastníctva. Odporúčame advokátsku úschovu: kupujúci zloží cenu na osobitný účet a predávajúcemu sa vyplatí až po zápise vlastníctva. Kupujúci tak neprichádza o peniaze, keď vklad nevyjde, a predávajúci má istotu, že peniaze existujú.

Alternatívou je vinkulácia v banke pri financovaní hypotékou — vtedy zmluvu pripravujeme tak, aby zodpovedala podmienkam úverovej zmluvy.

Koľko stojí prevod nehnuteľnosti

Okrem odmeny za zmluvu počítajte so správnym poplatkom za návrh na vklad: 100 € pri listinnom podaní, 50 € pri elektronickom. Zrýchlené konanie s lehotou 15 dní stojí 300 €, elektronicky 150 €. Ak ste vopred podali oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, poplatok sa znižuje o 15 €.

Daň z prevodu nehnuteľnosti na Slovensku neexistuje. Príjem z predaja však môže podliehať dani z príjmov, ak nie ste oslobodený — najčastejšie sa oslobodenie uplatní po piatich rokoch od nadobudnutia.

Ako to prebieha u nás

1. Pošlete nám list vlastníctva alebo len adresu nehnuteľnosti a dohodnuté podmienky.
2. Skontrolujeme ťarchy, plomby a súlad údajov s katastrom.
3. Do troch pracovných dní dostanete zmluvu na pripomienkovanie.
4. Podpis a autorizácia — osobne alebo elektronicky, ak máte zaručený elektronický podpis.
5. Podáme návrh na vklad a sledujeme konanie až do zápisu.